2018新形勢下房地產貸款管理策略 推動房地產行業健康發展

       近年來，我國房地產業進入了快速發展時期，在2010年下半年，國家開始頻頻出臺對房地產地產市場的調控措施，加強對房地產開發貸款的管理。在我國目前的融資環境中，企業獲得直接融資的渠道非常狹窄，仍然是以銀行貸款的間接融資形式為主。因此，個人住房按揭貸款因融資成本低、還款周期長，成為了某些開發商“資金補短”的捷徑，采用按揭方式從銀行套貸用于項目開發的假按揭手法由此產生。虛假按揭幾乎成為業內慣用的一種“潛規則”，其中存在大量的規避法律的問題。假按揭風險已經逐漸成為個人住房貸款中危害最大、發生頻率最高的風險之一。既造成了金融市場的紊亂，也影響了房地產的健康發展。

 

       把握市場發展脈絡，合理確定信貸發展戰略。影響我國房地產市場發展的因素眾多，既有人口、經濟等實際指標，又有消費傳統、心理預期等特殊影響，還有金融體系、土地制度、政策調控等制度因素，其中政策調控因素對我國房地產市場的影響最為明顯。商業銀行應貫徹落實國家房地產宏觀調控政策導向，深化房地產市場研究，準確把握市場發展脈絡動向，堅持“發展與管理并重”“業務發展制度先行”原則，動態調整房地產信貸發展戰略，合理把握總量目標和信貸投向，做好前瞻性和主動性管理，確保房地產貸款平穩健康發展。

 

       實行差異化管理，因城施策。當前一二線城市與三四線城市房地產市場差異已比較顯著，預計未來房地產市場分化格局將愈加復雜。預計房價上漲壓力大的一線及部分熱點二線城市房地產信貸投放控制趨緊，限購、稅收手段延續，“抑制泡沫”政策效應將使熱點城市房地產市場趨穩。庫存過多的三四線城市土地供應將繼續嚴控，“去庫存”政策將改善部分城市的房地產市場情況，但部分經濟發展慢、人口凈流出、前期庫存量過大的城市預計短期內仍難扭轉市場弱勢。

 

       針對城市之間“冷熱不均”的差異情況，商業銀行應建立完善城市分析評價機制，合理進行區域市場布局，分類管理，“因城施策”。對一線及熱點二線城市，應穩妥支持以自住為主的普通住房開發項目融資，同時從嚴控制土地購置價格較高的新增住房開發項目，防范熱點城市“抑制泡沫”風險。在適度保持個人住房按揭規模的同時，嚴格限制“首付貸”“零首付”等融資加杠桿的投機購房行為。對庫存消化周期較長的三四線城市，要審慎把握住房開發項目新增貸款，同時積極落實國家“去庫存”政策，不斷拓寬個人住房貸款市場，滿足居民自住和改善型住房需求。

 

       做好封閉管理，重在防風險。商業銀行在房地產貸款管理中除應注重在客戶、區域、項目準入中“優選”之外，更要加強貸款發放之后的“嚴管”，確保貸款資金投入項目、銷售資金用于還款。某種程度上說，開發貸款的風險程度高低與商業銀行對開發貸款的“嚴管”是否到位、有效有很大關系。